Обезщетението при отчуждаване на недвижим имот в полза на държавата или община в България е важна и често дискутирана тема, която засяга много граждани и фирми. В адвокатска кантора Колибанекова и партньори, нашите добри имотни адвокати в София, Пловдив, Бургас, Варна и цяла България са готови да предоставят компетентна правна помощ и съвети на всички, които се сблъскват с този въпрос. Клиентите ни често се интересуват от различни аспекти на процеса, като например: "Как се обжалва заповед за отчуждаване на имот?", "Кога се дължи обезщетение при отчуждаване на недвижим имот?" и "Какви са документите за отчуждаване на имот?".
При отчуждаване на недвижим имот, собствениците трябва да бъдат обезщетени по справедлив начин. Въпросите относно срока за изплащане на обезщетение при отчуждаване и необходимите документи за изплащане на обезщетение са от съществено значение за нашите клиенти. Ние предоставяме ясна информация за всички стъпки, които трябва да се предприемат, включително как се подава иск и какви са сроковете за обжалване на заповедта за отчуждаване.
Нашите адвокати са експерти в разясняването на юридическите термини и условия, свързани с отчуждаването на имот, като "отчуждаване на част от имот за улица" и "отмяна на отчуждаване на недвижим имот". Клиентите ни често питат за правата си и как могат да защитят своите интереси при такива обстоятелства. Заповедите на кмета на столична община и закона за отчуждаване на недвижими имоти са често търсени теми, които изискват професионална правна консултация.
В адвокатска кантора Колибанекова и партньори разполагаме с опитни адвокати, които могат да ви съдействат във всяка стъпка от процеса на отчуждаване и обезщетение. Независимо дали се нуждаете от консултация относно срока за изплащане на обезщетение при отчуждаване или искате да знаете как да обжалвате заповед за отчуждаване на имот, нашите специалисти са тук, за да ви помогнат. За повече информация и правна помощ, не се колебайте да се свържете с нас.
Общината има право да извършва принудително отчуждаване на частни имоти в няколко конкретни случаи, определени в Закона за общинската собственост. Принудителното отчуждаване може да се извърши за задоволяване на общински нужди, които не могат да бъдат удовлетворени по друг начин, и това става въз основа на влязъл в сила подробен устройствен план (ПУП), предвиждащ изграждането на обекти, които са публична общинска собственост, или обекти от първостепенно значение (чл. 21, ал. 1).
За изграждането и експлоатацията на тези обекти могат да се отчуждават не само цели имоти, но и части от тях, които се засягат непосредствено от предвиденото строителство или стават негодни за застрояване или ползване съобразно устройствените, санитарно-хигиенните и противопожарните правила (чл. 21, ал. 2). Важно е да се отбележи, че части от имоти могат да се отчуждават само ако остатъкът от имота отговаря на законовите изисквания (чл. 21, ал. 3).
Преди да се пристъпи към принудително отчуждаване, общината трябва да се опита да придобие имотите чрез покупка, замяна с равностоен общински имот или учредяване на ограничени вещни права (чл. 21, ал. 4). Ако тези опити се окажат неуспешни, общината може да продължи с принудителното отчуждаване, като кметът на общината внася предложение в общинския съвет за одобряване на предварително съгласие със собствениците за сключване на сделка (чл. 21, ал. 5).
Важно е да се отбележи, че имоти, които са държавна собственост, не могат да бъдат отчуждавани принудително за общински нужди. Ако за нуждите на обектите се засягат имоти частна държавна собственост, те се прехвърлят безвъзмездно в собственост на общината по реда на Закона за държавната собственост (чл. 21, ал. 6).
Процесът на принудително отчуждаване включва и задължението на собствениците и ползвателите на имотите да осигурят свободен достъп до тях за извършване на измервания и други технически дейности, необходими за изготвяне на искането за отчуждаване (чл. 22, ал. 2). Кметът на общината възлага определянето на равностойното парично обезщетение за имотите на лицензирани оценители, съгласно изискванията на Закона за независимите оценители (чл. 22, ал. 3). Размерът на обезщетението се определя въз основа на пазарните цени на имоти със сходни характеристики, намиращи се в близост до отчуждавания имот (чл. 22, ал. 5).
Отчуждените имоти стават публична общинска собственост и общината е длъжна да поддържа регистър на имотите, които подлежат на отчуждаване, за реализиране на мероприятията, предвидени в ПУП (чл. 21, ал. 9 и ал. 10). При неспазване на тези изисквания, собствениците могат да обжалват решенията и заповедите на общината, за да защитят своите права.
Принудителното отчуждаване на земеделска земя в полза на общината е процес, регулиран от Закона за общинската собственост и включващ конкретни стъпки и условия. Отчуждаването се предвижда в случаи, когато с план по чл. 21, ал. 1 се предвижда отчуждаване на неурегулирани поземлени имоти извън урбанизираните територии, които представляват незастроени земеделски земи или горски територии. В такива случаи обезщетението може да се извърши със земеделски земи от общинския поземлен фонд или горски територии, ако в землището на предвидените за отчуждаване имоти има налични равностойни свободни общински имоти (чл. 23, ал. 1).
Кметът на общината внася проект на план за обезщетение, който определя имотите, подлежащи на отчуждаване, и равностойните имоти, които се предлагат за обезщетение. Планът включва информация за вида, местонахождението, размера, начина на трайно ползване и стойността на всеки имот, както и съответните равностойни имоти - общинска собственост (чл. 23, ал. 2). Оценяването на имотите се извършва по реда на чл. 22, ал. 12, т. 2 и 3, като разликата в стойността на имотите не може да бъде повече или по-малка от десет на сто. Ако стойността на общинския имот е по-малка, разликата се доплаща с парично обезщетение (чл. 23, ал. 3).
След решението на общинския съвет, кметът издава заповед за отчуждаване на съответните имоти. Имотът се смята за отчужден от датата на влизане в сила на заповедта. От този момент собственикът на отчуждения имот придобива собствеността върху предоставения му в обезщетение общински имот (чл. 23, ал. 4 и ал. 5). Впоследствие се съставя акт за общинска собственост на отчуждения имот, който се вписва в имотния регистър, а заповедта за отчуждаване се вписва в регистъра по партидата на имота, предоставен в обезщетение (чл. 23, ал. 6).
Ако в срок до 6 месеца от влизане в сила на заповедта общината не изплати дължимото парично обезщетение за разликата в стойността, собственикът на отчуждения имот има правото да предприеме действия съгласно чл. 29, ал. 6 (чл. 23, ал. 7). Разпоредбите не се прилагат за имоти с размери по-малки от 3 дка за ниви, 2 дка за ливади, 1 дка за трайни насаждения и 1 дка за гора (чл. 23, ал. 8). В случаите, когато неурегулирани поземлени имоти попадат в територии, предвидени за разширяване на урбанизираните територии, те се урегулират с подробен устройствен план по чл. 16 от Закона за устройство на територията (чл. 23, ал. 9). В тези случаи собствениците се обезщетяват с равностойно парично обезщетение, определено по условията и реда на чл. 22 (чл. 23, ал. 10).
Заповедта на кмета за отчуждаване на имот е ключов административен акт в процеса на принудително отчуждаване на имоти в полза на общината. Процедурата започва с публикуване на обявление, в което собствениците на имотите се уведомяват за предстоящото отчуждаване. Обявлението се публикува в два централни и един местен ежедневник, както и на интернет страницата на общината. В него се съдържа информация за предназначението на имотите, основанието за отчуждаването, видът, местонахождението, размерът и собствениците на имотите, както и размерът на дължимото обезщетение (чл. 25, ал. 1).
Кметът на общината издава заповед за отчуждаване не по-рано от един месец след публикуване на обявлението. Заповедта съдържа основанията за отчуждаването, предназначението, видът, местонахождението, размерът и собственикът на имота, размерът на обезщетението, информация за търговската банка, в която ще бъде внесено обезщетението, и началната дата на изплащането му (чл. 25, ал. 2). Заповедта се съобщава на заинтересованите лица по реда на чл. 61 от Административнопроцесуалния кодекс и се публикува на интернет страницата на общината (чл. 25, ал. 3).
Заповедта за отчуждаване може да бъде обжалвана пред административния съд по местонахождението на имота в 14-дневен срок от съобщаването ѝ. Съдът се произнася по жалбата в закрито заседание в тридневен срок от получаването ѝ и насрочва делото в 7-дневен срок. Производството пред административния съд трябва да приключи в срок до два месеца от подаването на жалбата, а съдът обявява решението в 7-дневен срок след заседанието, в което е приключило разглеждането на делото. Решението на съда е окончателно (чл. 27, ал. 1-6).
При принудително отчуждаване на недвижими имоти или земеделски земи в полза на общината, собствениците на засегнатите имоти имат право на различни видове обезщетения. Основният вид обезщетение е паричното, което се определя във влязлата в сила заповед за отчуждаване или в съдебното решение. Паричното обезщетение се превежда от общината в посочената банка по сметка на правоимащите лица (чл. 29, ал. 1).
Когато собственикът на имота не може да бъде установен или има спор между няколко лица за правото върху дължимото обезщетение, обезщетението се внася в банката по сметка на общината. В тези случаи банката изплаща обезщетението на лицето, което установи правата си по съдебен ред, по нареждане на кмета на общината (чл. 29, ал. 2).
Имотът се счита за отчужден от датата, на която паричното обезщетение бъде преведено по сметка на правоимащите или по сметка на общината в случай на спор или неизвестен адрес на собственика (чл. 29, ал. 3). Ако отчужденият имот е единствено жилище на собственика, имотът се завзема след изтичане на три месеца от изплащането на обезщетението (чл. 29, ал. 5).
В случай че дължимото парично обезщетение не бъде преведено по сметка на собственика в срок от шест месеца от влизането в сила на заповедта за отчуждаване или на съдебното решение, кметът на общината отменя заповедта за отчуждаването по искане на собственика (чл. 29, ал. 6). Ако в срок от три месеца след изтичането на шестмесечния срок не бъде предявено искане за отмяна на заповедта за отчуждаване и в този срок обезщетението не бъде преведено, заповедта за отчуждаване се обезсилва (чл. 29, ал. 7-8).
По искане на общината административният съд може да допусне предварително изпълнение на акта за отчуждаване, когато общината е превела обезщетението и предостави определена от съда гаранция. Това се допуска за защита на особено важни държавни, общински или обществени интереси и при условие, че не причинява значителна или трудно поправима вреда на собствениците (чл. 30, ал. 1).
Общината дължи на собствениците обезщетение за пропуснати ползи от датата на влизане във владение на имота до влизането в сила на заповедта за отчуждаване, както и обезщетение за вредите върху имота или за възстановяването му във вида към момента на завземането, ако отчуждаването не се осъществи или бъде отменено (чл. 30, ал. 2-3). Ако имотът е земеделска земя, обезщетението включва доходите, които би получил собственикът от реализация на продукцията или арендното плащане за една стопанска година (чл. 30, ал. 6). Ако имотът е горска територия, обезщетението включва доходите от продажбата на дървесината и вещите от страничните ползвания (чл. 30, ал. 7). Ако имотът е търговски, производствен или селскостопански обект, обезщетението включва печалбата, която би реализирал собственикът, определена на базата на реализираната печалба от предходната година или предходния период (чл. 30, ал. 8). За сгради с различно предназначение, обезщетението включва доходите от отдаването под наем (чл. 30, ал. 9).
Заповедта за отчуждаване, както и заповедта за определяне на дължимите обезщетения се съобщават на собственика по реда на Административнопроцесуалния кодекс. Собственикът може да оспори размера на обезщетението в 14-дневен срок от съобщаването на заповедта. Съдът се произнася по жалбата в срок до един месец и решението му е окончателно (чл. 30, ал. 15-16).
Собствениците на имоти, които са били принудително отчуждени в полза на общината, имат определени права в случаите, когато строителството върху тези имоти не започне в предвидените срокове. Съгласно чл. 31 от Закона за общинската собственост, ако в тригодишен срок, а за обекти от първостепенно значение в петгодишен срок от отчуждаването на имота строителството не е започнало, собствениците имат правото да поискат отмяна на заповедта за отчуждаване. Това право възниква също и в случаите, когато одобреният подробен устройствен план, предвиждащ изграждането на обекти от първостепенно значение - публична общинска собственост, бъде отменен от съда, а новият влязъл в сила план не засяга отчуждения имот (чл. 31, ал. 1).
В тези случаи, кметът на общината е длъжен да отмени заповедта за отчуждаване след възстановяване на полученото обезщетение на бившия собственик. Това включва връщане на паричното обезщетение или замяна с друг имот, ако такъв е бил предоставен като обезщетение. Бившият собственик има право на обезщетение за причинените вреди от периода на отчуждаване до отмяната на заповедта. Това означава, че ако собственикът е претърпял загуби или вреди поради факта, че не е могъл да използва имота си, общината е длъжна да компенсира тези вреди (чл. 31, ал. 2).
От своя страна, общината има право да получи по-малката стойност между направените разходи и увеличената стойност на имота за извършените от нея подобрения в имота. Това означава, че ако общината е направила инвестиции в подобрения на имота, тя има право да си възстанови тези разходи, но само до размера на увеличената стойност на имота вследствие на тези подобрения (чл. 31, ал. 3).
Искането за отмяна на заповедта за отчуждаване трябва да бъде предявено в тримесечен срок от изтичането на съответните срокове за започване на строителството или от влизането в сила на новия подробен устройствен план, който не засяга отчуждения имот. Това означава, че собственикът има определено време след изтичането на предвидените срокове, за да подаде своето искане за отмяна на заповедта (чл. 31, ал. 4).
Когато отчужденият имот е обременен с вещни тежести, като ипотека или възбрана, законът предвижда специфични правила за обезщетението. Съгласно чл. 32 от Закона за общинската собственост, в случай на принудително отчуждаване на имот, обременен с вещни тежести, се прилагат следните правила:
Тези правила имат за цел да осигурят справедливо и прозрачно разпределение на обезщетението в случаи на принудително отчуждаване на имоти, обременени с вещни тежести. Те гарантират, че кредиторите с обезпечени вземания ще бъдат удовлетворени първи и че общината ще придобие имота без правни обременения, което улеснява бъдещото му използване за обществените нужди, за които е бил отчужден.
Принудителното отчуждаване на недвижими имоти и земеделски земи в полза на държавата в България се регулира от Закона за държавната собственост. Процедурата е определена в Глава пета от закона и включва няколко ключови етапа и изисквания.
Когато е необходимо принудително отчуждаване на земеделски земи и горски територии, и като равностойно обезщетение се предоставят имоти от държавния поземлен фонд или горски територии, но предоставените площи не са достатъчни, в плана за обезщетение се включват най-големите по площ имоти до изчерпване на предоставената площ. За имотите, за които не може да се предостави имотно обезщетение, се предоставя равностойно парично обезщетение (чл. 41б).
При отчуждаване на имоти в урбанизирани територии, когато не могат да се определят пазарните им цени, равностойното парично обезщетение се определя в съответствие с нормите на приложение № 2 към чл. 20 от Закона за местните данъци и такси, като получената стойност се удвоява. Обезщетението за законните строежи и други подобрения, извършени от собственика след влизането в сила на подробния устройствен план, се определя и заплаща по по-малката стойност между направените разходи и увеличената стойност на имота. Равностойно парично обезщетение не се дължи за незаконно построени сгради и подобрения в имота (чл. 96).
Актове за държавна собственост се съставят за всички имоти и вещни права - държавна собственост. Това включва обекти и имоти - изключителна държавна собственост, защитени територии, отчуждени в полза на държавата имоти, дори ако те са предвидени за събаряне, гори и земи от държавния горски фонд, земеделски земи от държавния поземлен фонд, язовири, имоти - държавна собственост извън страната, незастроени урегулирани и неурегулирани поземлени имоти, сгради и обекти в сграда и прилежащите им поземлени имоти, както и ограничени вещни права върху имоти (чл. 104).
Размерът на обезщетението при отчуждаване на земеделски земи се определя на базата на начални цени и диференцирани коефициенти според различни критерии. Процедурата и методологията са подробно описани в Наредбата за реда за определяне на цени на земеделските земи.
Началните цени отразяват размера на капитализираната поземлена рента (годишно рентно плащане на един декар, умножено по 25), като те варират според категориите на земеделските земи и пазарните условия в страната. За различните категории земеделски земи са установени следните начални цени на декар:
Началните цени се диференцират с коефициенти, които зависят от различни фактори:
Също така, се прилагат и други коефициенти, свързани с:
Началната цена за категорията на земята се умножава с общия корекционен коефициент, който е алгебричната сума от всички приложими коефициенти плюс единица. По този начин се получава равностойното парично обезщетение, което ще бъде предложено на собственика на отчуждавания имот.
Например, ако земеделски имот от първа категория, с площ над 10 дка, се намира в близост до София (до 5 км) и е поливен, изчислението ще бъде както следва:
Общ корекционен коефициент: 1 + 0.10 + 0.20 + 0.70 = 2.00
Окончателна цена: 630 лв./дка * 2.00 = 1260 лв./дка
Това е сумата, която собственикът на земеделската земя би получил като обезщетение за принудителното отчуждаване на имота си.
Тази наредба и методологията за определяне на обезщетението при отчуждаване гарантират справедливото и обективно оценяване на земеделските земи, като се вземат предвид всички релевантни фактори и характеристики на имота .
Подаването на иск за обезщетение при принудително отчуждаване на недвижим имот в полза на общината преминава през няколко основни етапа. Първоначално, собственикът трябва да получи заповедта за отчуждаване, издадена от кмета на общината, в която са посочени основанието за отчуждаване, предназначението, видът, местонахождението и размерът на обезщетението. След като заповедта е обявена и съобщена, собственикът има право да обжалва заповедта пред административния съд по местонахождението на имота в 14-дневен срок. Ако искът за обезщетение бъде одобрен, общината изплаща определеното обезщетение по сметка на правоимащите. В случай на спор за правото върху обезщетението, сумата се внася в търговска банка и се изплаща на лицето, което установи правата си по съдебен ред. (чл. 25 и чл. 29 от Закона за общинската собственост)
Обезщетението се изплаща в едномесечен срок от влизането в сила на заповедта за отчуждаване. В случай, че общината не изплати дължимото обезщетение в 6-месечен срок от влизането в сила на заповедта или на съдебното решение, собственикът има право да поиска отмяна на заповедта за отчуждаване. Искането за отмяна може да бъде предявено в тримесечен срок от изтичането на 6-месечния период, ако дължимото обезщетение не бъде изплатено до предявяването на искането. (чл. 29, ал. 6 и 7 от Закона за общинската собственост)
Когато отчужденият имот е обременен с вещни тежести, като ипотека или възбрана, законът предвижда специфични правила за изплащане на обезщетението. Дължимото парично обезщетение в частта му до размера на обезпеченото с ипотека вземане се плаща на ипотекарния кредитор, доколкото вземането му не се предшества от друго такова с предимство за удовлетворение. При наложена върху имота друга вещна тежест, дължимото парично обезщетение се внася в търговска банка и служи за обезпечаване на съответното вземане. В тези случаи, общината придобива имоти, отчуждени по този закон, без тежести. (чл. 32 от Закона за общинската собственост)
Равностойното парично обезщетение при принудително отчуждаване на имот се определя на базата на конкретното предназначение на имота преди влизането в сила на подробния устройствен план, който предвижда отчуждаването. Обезщетението се изчислява въз основа на пазарните цени на имоти със сходни характеристики, намиращи се в близост до отчуждавания имот. Оценката се извършва от независими оценители, определени от кмета на общината. Ако не могат да се определят пазарните цени поради липса на сделки, обезщетението се определя по реда на Закона за местните данъци и такси или съответните наредби за земеделски и горски земи. В случай че определеният размер на обезщетението е по-малък от данъчната оценка на имота, обезщетението се изплаща в размер, равен на данъчната оценка. (чл. 22 от Закона за общинската собственост)
%402x.svg)
.png){kind=icon}
