Адвокатска кантора "Колибанекова и партньори" е специализирана в предоставянето на правна помощ по въпроси, свързани с недвижими имоти в София, Пловдив, Варна, Бургас, Благоевград, Пазарджик, Слънчев Бряг, Несебър, Поморие и цяла България. Една от най-честите консултации, които предлагаме, е свързана с прекратяване и разваляне на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот. Нашите клиенти често питат какви са правата и задълженията им при едностранно прекратяване на договор, както и какви са възможностите за връщане на капаро и неустойка. Друга честа тема на запитвания е дали може да се заведе иск за разваляне на договора и какъв е давностният срок за това.

Клиентите ни се интересуват от образци на документи като предизвестие за прекратяване на договор за услуга, споразумение за прекратяване на предварителен договор, и уведомление за прекратяване на договор. Освен това, често получаваме въпроси относно предсрочно прекратяване на предварителни договори и анекси към предварителни договори за покупко-продажба. Нашата адвокатска кантора предлага цялостна правна помощ и съдействие при всички тези казуси, като гарантираме компетентност и професионализъм.

Сред запитванията, които получаваме, са и тези за имотни измами с предварителни договори, както и за покупка на имот без предварителен договор. Ние разясняваме важността на предварителния договор като средство за защита на интересите на купувача и продавача. Възникват и въпроси относно давностните срокове за разваляне на договори за покупко-продажба на недвижими имоти и моторни превозни средства. Понякога клиентите се нуждаят от съвети за съставяне на иск за разваляне на договор или за връщане на капаро по предварителен договор.

Нашият екип от опитни адвокати е тук, за да ви предостави необходимата правна консултация и съдействие по всички въпроси, свързани с прекратяване и разваляне на предварителни договори за покупко-продажба на недвижими имоти. Ако имате нужда от добър имотен адвокат за разваляне на договор за покупко-продажба на недвижим имот в България, не се колебайте да се свържете с нас. С нашата помощ ще получите ясен и професионален отговор на всички ваши въпроси, свързани с тази комплексна и важна правна материя.

Кога и как можем да развалим предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот? Основания за разваляне.

Предварителният договор за покупко-продажба на недвижим имот е подготвителен документ за сключването на окончателния договор, който обикновено се заверява пред нотариус. Този договор често включва предоставяне на някаква имуществена облага, като капаро, от едната страна на другата, което цели да гарантира изпълнението на бъдещите задължения по окончателния договор.

Развалянето на предварителния договор е възможно при определени условия, като основните предпоставки включват неизпълнение от страна на насрещната страна. Неизпълнението може да бъде пълно, забавено, лошо или частично, но във всички случаи то трябва да се дължи на виновното поведение на тази страна. Вината може да бъде както умишлена, така и поради небрежност (чл. 87, ал. 1 от Закона за задълженията и договорите). За да се упражни правото на разваляне, развалящата страна трябва да е изправна, т.е. да е изпълнила своите задължения по договора.

Важно е също да се вземе предвид чл. 87, ал. 4 от ЗЗД, който предвижда, че неизпълнената част от задължението не трябва да бъде незначителна с оглед интереса на кредитора. Развалянето на предварителния договор става с писмено волеизявление, най-често под формата на нотариална покана или покана, връчена чрез частен съдебен изпълнител (ЧСИ), която трябва да бъде получена от насрещната страна, за да породи своето действие. В това волеизявление следва да бъде даден подходящ срок за изпълнение с предупреждение, че след изтичането му договорът ще се смята за развален. Важно е да се отбележи, че способът на връчване е от особена важност, тъй като при един бъдещ съдебен процес за връщане на платените по договора суми, купувачът следва да докаже, че е уведомил продавача за развалянето на договора по-надлежния ред.

Съществуват и хипотези, при които не е необходимо предоставянето на допълнителен срок за изпълнение. Това включва случаи, когато изпълнението е станало невъзможно, когато поради забава на неизправната страна изпълнението е станало безполезно, или когато задължението е трябвало да се изпълни непременно в уговореното време (чл. 87, ал. 2 от ЗЗД).

След разваляне на предварителния договор, правното основание, въз основа на което страните са разменили имуществените облаги, отпада. Това означава, че всяка от страните трябва да върне на другата всичко, което е получила по изпълнението на договора (чл. 88, ал. 1 от ЗЗД). Възможно е също така страните да предвидят в договора условията, при които развалянето ще настъпи с едностранно волеизявление на изправната страна.

Ако предварителният договор съдържа уговорка за капаро, то при разваляне на договора капарото трябва да бъде върнато. В случай на неизпълнение от страна на купувача, продавачът може да задържи капарото като неустойка, докато при неизпълнение от страна на продавача, той трябва да върне капарото в двоен размер (чл. 93 от ЗЗД).

Възможно ли е разваляне на предварителен договор по съдебен ред, чрез завеждане на иск?

Развалянето на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот по съдебен ред не е възможно, тъй като такъв договор поражда облигационни отношения, а не вещноправни. Предварителният договор има за цел да подготви сключването на окончателния договор, който ще бъде нотариално заверен и ще прехвърли правото на собственост върху имота.

Тук следва да направим важно разяснение - съгласно чл. 87, ал. 3 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД), развалянето на договорите, които прехвърлят, учредяват, признават или прекратяват вещни права върху недвижими имоти, става по съдебен ред. Предварителният договор, обаче, представлява споразумение между страните да сключат в бъдеще окончателен договор за покупко-продажба, който вече би могъл да бъде предмет на съдебно разваляне, ако е сключен във формата на нотариален акт. До момента на сключване на окончателния договор, страните имат само взаимни задължения по предварителния договор. В този смисъл, той установява задължението на страните да се ангажират в бъдеща правна сделка, като по този начин създава обвързващи права и задължения, но няма вещнопрехвърлителен ефект - т.е., купувачът не става собственик на имота със сключването на предварителния договор, за да търси защита по реда на чл. 87, ал. 3 ЗЗД. Следователно, развалянето на такъв договор не е допустимо и дори да заведете такъв иск, според трайната съдебна практика, той ще бъде недопустим. Затова, процедурата по разваляне се извършва извънсъдебно, чрез писмено волеизявление, отправено до насрещната страна.

Вторият вариант за защита в случай на неизпълнение от някоя от страните, изправната страна може да поиска обявяване на предварителния договор за окончателен по съдебен ред, съгласно чл. 19, ал. 3 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД). Това е възможно само ако изправната страна е изпълнила своите задължения по договора и ако има съществено неизпълнение от страна на другата страна ( например не е платена цената по договора, не е спазен срока и т.н.).

Какво значение има вписаният в предварителния договор срок за сключване на окончателен договор и изповядяване на сделката? Неспазването на срока основание ли е за разваляне?

Вписаният в предварителния договор срок за сключване на окончателен договор под формата на нотариален акт има съществено значение, тъй като той определя времевата рамка, в която страните трябва да финализират сделката за покупко-продажба на недвижим имот. Този срок служи като ориентир и гаранция, че договорените условия ще бъдат изпълнени в предвидения период, като по този начин се предотвратяват неопределеност и забавяне, които могат да доведат до неблагоприятни последствия за страните.

Неспазването на срока за сключване на нотариален акт може да бъде основание за разваляне на предварителния договор, но това зависи от конкретните обстоятелства и клаузите, включени в договора. Съгласно чл. 87, ал. 1 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД), разваляне на договора може да се извърши, когато едната страна не изпълни задълженията си в уговорения срок. В този случай изправната страна има право да даде на неизправната страна допълнителен срок за изпълнение със съответното предупреждение, че след изтичането му договорът ще се счита за развален.

Важно! Има огромна разлика дали в договора е вписан срок за сключване на окончателна сделка ( т.е. изповядване на нотариален акт) под формата на конкретно определена дата ( напр. 01.01.2025г.) или е вписан срок, зависещ от бъдещо несигурно събитие ( напр. "страните се уговарят окончателен договор да се сключи в 30-дневен срок след издаване на удостоверение за въвеждане на сградата в експоатация"). Във всеки от случаите срокът се изчислява по различен начин и влияе върху правото за разваляне на договора!

При определени условия, обаче, може да не е необходимо предоставянето на допълнителен срок за изпълнение. Съгласно чл. 87, ал. 2 от ЗЗД, предварителният договор може да бъде развален без допълнителен срок, ако изпълнението е станало невъзможно изцяло или отчасти, ако поради забава на неизправната страна изпълнението е станало безполезно за изправната страна, или ако задължението е трябвало да се изпълни в уговореното време и точността на срока е съществена част от договора.

Следователно, неспазването на срока за сключване на нотариален акт може да бъде основание за разваляне на предварителния договор, особено ако този срок е от съществено значение за страните и неизпълнението води до съществени негативни последствия. В такъв случай изправната страна трябва да изпрати писмено уведомление (обикновено нотариална покана) до неизправната страна, в което да даде допълнителен срок за изпълнение и да предупреди за последиците от неспазването му.

Важно е да се отбележи, че страните могат да предвидят специфични клаузи в предварителния договор, които да уреждат последствията от неспазването на срока за сключване на нотариален акт. Тези клаузи могат да включват неустойки, автоматично разваляне на договора или други мерки, които да защитят интересите на изправната страна. В този контекст е препоръчително да се консултирате с добър имотен адвокат, който да ви помогне да изготвите предварителния договор и да включите подходящи клаузи, които да минимизират рисковете и да осигурят защита при евентуално неизпълнение на задълженията от страна на насрещната страна.

Какви са последиците от разваляне на предварителен договор за покупко продажба на недвижим имот? Връщане на капаро и плащане на неустойки.

На първо място, след развалянето на предварителния договор отпада правното основание, въз основа на което страните са разменили някакви имуществените облаги. Това означава, че всяка от страните трябва да върне на другата всичко, което е получила в изпълнение на договора (чл. 88, ал. 1 от Закона за задълженията и договорите - ЗЗД). Например, ако купувачът е платил капаро или други суми по договора, продавачът е задължен да върне тези суми.

Освен възстановяването на заплатените суми, неизправната страна може да бъде задължена да заплати неустойки, ако такива са предвидени в договора. Неустойките имат за цел да компенсират изправната страна за вредите и неудобствата, причинени от неизпълнението на договора. В конкретния случай, описан в заявлението на Реми Гокас, продавачът е задължен да върне заплатената продажна цена в размер на 45 500 евро, както и да заплати неустойка в размер на 20% от тази сума, съгласно уговореното в договора.

Допълнително, изправната страна може да претендира и за допълнителни имуществени вреди, които не са обхванати от размера на неустойката. Такива вреди могат да включват разходи за обзавеждане, ремонти, такси за поддръжка и други свързани разходи, направени в очакване на сключването на окончателния договор. В заявлението на Реми Гокас се претендират и суми за направени разходи по обзавеждане и поддръжка на апартамента.

Друг важен аспект на последиците от развалянето на предварителния договор е, че неизправната страна може да бъде задължена да заплати и законната лихва върху дължимите суми, считано от датата на получаване на уведомлението за разваляне до окончателното изплащане на сумите. Това допълнително натоварва неизправната страна с финансови задължения и служи като компенсация за забавянето на връщането на сумите на изправната страна.

Развалянето на договора може да доведе и до съдебни спорове, ако неизправната страна откаже да върне получените суми или да заплати дължимите неустойки и обезщетения. В такъв случай изправната страна може да заведе иск пред съда за принудително изпълнение на задълженията на неизправната страна. Съдебният процес може да включва допълнителни разходи за държавни такси, адвокатски хонорари и други свързани разходи, които също могат да бъдат претендирани от изправната страна.

Защо ни е нужен добър имотен адвокат за разваляне на предварителен договор?

Развалянето на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот е сложен правен процес, който изисква задълбочени познания и опит в областта на недвижимите имоти и договорното право. В тази връзка, добър имотен адвокат е от съществено значение за защита на вашите интереси и за успешното преминаване през процеса на разваляне на договора.

На първо място, адвокатът може да предостави компетентни правни съвети и да изготви необходимите документи за разваляне на договора. Това включва писмено волеизявление за разваляне на договора, което трябва да бъде ясно формулирано и законно обосновано. Грешките в този етап могат да доведат до допълнителни правни проблеми и забавяния, които могат да бъдат избегнати с помощта на квалифициран адвокат.

Добрият имотен адвокат ще ви помогне да разберете и приложите съответните законови разпоредби, като чл. 87 и чл. 88 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД), които регулират условията и последиците от развалянето на договора. Адвокатът ще се увери, че всички необходими условия за разваляне на договора са изпълнени, включително съществуването на виновно неизпълнение от страна на насрещната страна и даването на подходящ срок за изпълнение.

Освен това, адвокатът ще представлява вашите интереси пред насрещната страна и, ако е необходимо, пред съда. В случай на съдебен спор, адвокатът ще подготви и представи всички необходими доказателства и правни аргументи, за да защити вашите права и да постигне благоприятен изход на делото. Това включва претенции за връщане на платените суми, неустойки и обезщетения за претърпени вреди.

Имотният адвокат също така може да проведе преговори с насрещната страна за постигане на извънсъдебно споразумение, което често е по-бързо и по евтино в сравнение със съдебния процес. Адвокатът ще използва своите преговорни умения и опит, за да постигне най-добрите възможни условия за вас.

Накрая, добрият имотен адвокат ще ви предостави спокойствие и увереност, че вашите интереси са защитени от началото до края на процеса. Той ще ви информира за всяка стъпка и ще ви помогне да вземете информирани решения, които са в най-добрия ви интерес.